Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier entscheiden die Wohnungseigentümer unter anderem über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen sowie viele weitere Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Damit gefasste Beschlüsse rechtssicher zustande kommen, sind insbesondere die Regelungen zur Einladung, Vertretung, Abstimmung und Protokollierung zu beachten.

Einladung zur Eigentümerversammlung

Grundsätzlich beruft der Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Nach § 24 Abs. 1 WEG muss mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung stattfinden.

Die Einladung muss in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist daher nicht erforderlich; grundsätzlich kommt beispielsweise auch eine Einladung per E-Mail in Betracht.

Die gesetzliche Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen. Nur bei besonderer Dringlichkeit kann eine kürzere Frist gerechtfertigt sein.

Besonders wichtig ist die Tagesordnung: Der Gegenstand einer vorgesehenen Beschlussfassung muss bereits bei der Einberufung bezeichnet sein. Die Eigentümer sollen vor der Versammlung erkennen können, worüber entschieden werden soll. § 23 Abs. 2 WEG macht die Bezeichnung des Beschlussgegenstands zur Voraussetzung für die Gültigkeit des Beschlusses.

Vertretung und Vollmachten

Kann ein Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, kann er sich grundsätzlich vertreten lassen. Eine Vollmacht muss nach § 25 Abs. 3 WEG in Textform vorliegen.

Allerdings sollte zusätzlich immer die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Dort können Regelungen zur Vertretung enthalten sein, beispielsweise Einschränkungen hinsichtlich des Personenkreises, der als Vertreter auftreten darf.

Eigentümer sollten deshalb rechtzeitig vor der Versammlung prüfen, welche Regelungen für ihre konkrete Gemeinschaft gelten.

Ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 enthält § 25 WEG kein Anwesenheitsquorum mehr. Das frühere gesetzliche Beschlussfähigkeitsquorum wurde gestrichen. Für die Beschlussfassung kommt es daher grundsätzlich nicht mehr darauf an, welcher Anteil der Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten ist. § 25 Abs. 1 WEG bestimmt vielmehr, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet.

Das bedeutet: Auch bei geringer Beteiligung können wirksame Beschlüsse gefasst werden.

Gerade deshalb ist die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung oder die Erteilung einer Vollmacht wichtig. Wer nicht teilnimmt und sich nicht vertreten lässt, überlässt die Entscheidung den anwesenden bzw. vertretenen Eigentümern.

Wie wird abgestimmt?

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, können diese ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

In vielen Gemeinschaften enthält die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung allerdings abweichende Regelungen zum Stimmrecht. In Betracht kommen insbesondere:

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme.

Objektprinzip: Das Stimmrecht richtet sich nach der Anzahl der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten.

Wertprinzip: Die Stimmen richten sich nach den Miteigentumsanteilen.

Welches Stimmprinzip tatsächlich anzuwenden ist, sollte deshalb vor einer Versammlung anhand der Gemeinschaftsordnung geprüft werden.

Soweit Gesetz oder Gemeinschaftsordnung keine besondere Mehrheit verlangen, entscheidet nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Ja-, Nein-Stimmen und Enthaltungen

Für die gesetzliche Mehrheitsberechnung sind die abgegebenen Stimmen maßgeblich. Enthaltungen werden bei der Ermittlung der Mehrheit grundsätzlich nicht als Ja- oder Nein-Stimmen berücksichtigt.

Ein einfaches Beispiel:

Es werden 10 Stimmen abgegeben bzw. Stimmrechte ausgeübt. Das Abstimmungsergebnis lautet:

6 Ja-Stimmen – 3 Nein-Stimmen – 1 Enthaltung

Für die Mehrheitsentscheidung stehen damit 6 Ja-Stimmen 3 Nein-Stimmen gegenüber. Der Beschluss ist – soweit keine besondere Mehrheit erforderlich ist – angenommen.

Bei einzelnen Beschlussgegenständen können allerdings besondere gesetzliche oder vereinbarte Anforderungen gelten.

Stimmrechtsausschluss

Nicht in jedem Fall darf ein Wohnungseigentümer mit abstimmen. § 25 Abs. 4 WEG sieht beispielsweise einen Stimmrechtsausschluss vor, wenn über ein Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit diesem Eigentümer oder über die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn beschlossen wird.

Ob ein Stimmrechtsausschluss vorliegt, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Das Versammlungsprotokoll

Über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen.

Die Niederschrift ist grundsätzlich zu unterschreiben von:

• dem Vorsitzenden der Versammlung,
• einem Wohnungseigentümer und
• sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt wurde, zusätzlich dessen Vorsitzendem oder dessen Vertreter.

Das Protokoll sollte insbesondere die gefassten Beschlüsse und die jeweiligen Abstimmungsergebnisse eindeutig wiedergeben. Für die spätere Nachvollziehbarkeit ist eine präzise Dokumentation besonders wichtig.

Zusätzlich ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Dort werden unter anderem die in Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse fortlaufend eingetragen. Die Führung der Beschluss-Sammlung obliegt grundsätzlich dem Verwalter.

Wann wird ein Beschluss wirksam?

Ein in der Versammlung gefasster Beschluss wird grundsätzlich mit seiner Verkündung in der Eigentümerversammlung wirksam. Seine Wirksamkeit hängt daher grundsätzlich nicht davon ab, wann das Protokoll später versandt wird.

§ 23 Abs. 4 WEG stellt zudem klar: Ein Beschluss ist grundsätzlich gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Davon zu unterscheiden sind nichtige Beschlüsse, insbesondere wenn gegen zwingendes Recht verstoßen wird.

Auch virtuelle Eigentümerversammlungen sind möglich

Das WEG ermöglicht inzwischen auch vollständig virtuelle Eigentümerversammlungen. Nach § 23 Abs. 1a WEG können die Eigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren virtuell stattfinden können. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Für Beschlüsse über virtuelle Versammlungen, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, gilt außerdem eine Übergangsregelung: Bis einschließlich 2028 ist grundsätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.

Fazit

Eine sorgfältig vorbereitete Eigentümerversammlung schafft die Grundlage für klare und rechtssichere Entscheidungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidend sind insbesondere eine ordnungsgemäße Einladung, eine eindeutige Tagesordnung, die korrekte Behandlung von Vollmachten und Stimmrechten sowie eine nachvollziehbare Dokumentation der gefassten Beschlüsse.

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Stand: September 2026

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen zum Wohnungseigentumsrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im konkreten Einzelfall.